廣東重試協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，倍受質(zhì)疑和批評(píng)的土地出讓協(xié)議重出江湖，而且還有席卷全國(guó)之勢(shì)。此前之所以協(xié)議出讓退出了歷史舞臺(tái)，是 因?yàn)閰f(xié)議出讓容易形成權(quán)力尋租，滋生腐敗。

由于“招拍掛”出讓土地的方式是能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)的原則，但由于屢屢出現(xiàn)的地王，將“招拍掛”方 式推向了歷史的風(fēng)口浪尖。因此，廣東在三舊改造中，重試協(xié)議出讓，而且還被廣東省視為打破土地壟斷和促進(jìn)土地供給主體多元化。

但開(kāi)弓沒(méi)有回 頭箭，協(xié)議土地出讓的方式在歷史的長(zhǎng)河中已經(jīng)證明不符合中國(guó)的國(guó)情。協(xié)議出讓過(guò)程中政府尋租行為時(shí)有發(fā)生，造成了社會(huì)資源極大浪費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地、資金 要素有著天然的依賴性，因而也為尋租現(xiàn)象的滋生和蔓延提供了“肥沃土壤”。

事實(shí)上，供需雙方利用協(xié)議出讓土地方式“暗箱”操作，以明顯低于 市場(chǎng)的價(jià)格出讓土地，用地企業(yè)將小于甚至等于其所尋租金的費(fèi)用私下支付給出讓方。因此，這種協(xié)議出讓方式倍受市場(chǎng)質(zhì)疑，從此中爆發(fā)出來(lái)的貪官污吏如過(guò)江之 鯽。

協(xié)議出讓方式產(chǎn)生的尋租行為，緊缺的土地資源更加畸形和浪費(fèi)，給消費(fèi)者和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)潛在損失。比如說(shuō)，安徽省前副省長(zhǎng)王懷忠，他 主政阜陽(yáng)期間，大量的土地尋租行為爆發(fā)，導(dǎo)致1994年到2000年間，阜陽(yáng)明顯屬于國(guó)有土地資產(chǎn)流失的金額高達(dá)10億元，而大量資金流入王副省長(zhǎng)口袋之 中。

正是因?yàn)槿绱耍恋爻鲎寘f(xié)議的方式受到人們的質(zhì)疑，因此，中國(guó)政府下決心改變這種不透明的出讓方式，決心制止土地資源賤賣和浪費(fèi)。六年 之前，也就是2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào) 令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。

但是，經(jīng)過(guò)將近八年的發(fā)展，“招拍掛”不僅僅也出現(xiàn)了貪官 污吏，更是推高了土地價(jià)格，地方政府經(jīng)營(yíng)城市，“招拍掛”也成了掩蓋土地尋租交易的幌子。

為何土地屢創(chuàng)新高，主要是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)被政府的壟 斷控制，而且有意控制土地供給，形成面粉緊俏的局面。

然而，“招拍掛”方式至少在程序上或者現(xiàn)實(shí)中更能遏制權(quán)力尋租和腐敗。因此，開(kāi)弓沒(méi)有 回頭箭，“招拍掛”的方式還將成為中國(guó)的土地出讓方式。只不過(guò)需要不斷地改進(jìn)。

第一，作為土地一級(jí)市場(chǎng)是完全控制在政府手中的，土地是國(guó)家 獨(dú)家控制的資源。然而我國(guó)在8.31之前土地出讓一直是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，之后才改為掛牌出讓。但各地在土地招牌掛的形式上又有變體， 如上海實(shí)行的是土地競(jìng)標(biāo)方式，開(kāi)發(fā)商的出價(jià)不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價(jià)高者得，而是每家開(kāi)發(fā)商把欲競(jìng)標(biāo)的土地，標(biāo)上自己的出價(jià)， 提供此地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，同時(shí)提供銀行資金證明，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明等。由專家評(píng)審小組，根據(jù)出價(jià)、方案、資信等所謂的綜合因素，當(dāng)場(chǎng)評(píng)出該土地的得主。 當(dāng)然，這只是一個(gè)變通的模式，上海的土地出讓方式還是價(jià)高者得之的原則。

為了避免“價(jià)高者得”這一原則被濫用，很多地方都在實(shí)踐中給予了修 正。江蘇省改變過(guò)去傳統(tǒng)的一味以“價(jià)高者得”的招拍掛方式，嘗試“價(jià)優(yōu)者得”的土地拍賣方式，即對(duì)解決中低收入家庭的保障性住房用地，實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地 價(jià)。這些做法都是修正那些價(jià)高者得的原則的弊端，特別是能夠在一定程度上限制地王的產(chǎn)生。