某公司與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府簽訂了20年的土地承包協(xié)議，承包費(fèi)用一年一付。隨后，該公司在銀行辦理了土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)抵押貸款。因該公司倒閉無法正常支付土地承包費(fèi)用，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府依照合同的違約責(zé)任約定起訴至法院要求收回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。債權(quán)銀行作為該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)人無法對(duì)抗土地使用權(quán)人的請(qǐng)求。該筆貸款在貸前調(diào)查中對(duì)承包協(xié)議的審查不嚴(yán)，判斷有誤，導(dǎo)致該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押流于形式，實(shí)質(zhì)上等同于信用貸款。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于兩方面：

一是缺乏法律保障。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款本身與現(xiàn)行法律存在沖突，擔(dān)保法規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，物權(quán)法規(guī)定：除招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒地”等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。雖然2016年3月15日，中國(guó)人民銀行頒布了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，但也是局限于鼓勵(lì)試點(diǎn)和試辦此類抵押貸款，對(duì)于產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)并沒有規(guī)定給予風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。目前，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押尚缺乏較高層級(jí)的法律支撐，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，訴訟時(shí)極有可能陷入缺乏政策及法律層面支持的困境。

二是土地流轉(zhuǎn)方面，市場(chǎng)和價(jià)值評(píng)估尚未完善。全國(guó)絕大部分縣市都未建立成熟的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。一旦經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)貸款違約，抵押的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)難以變現(xiàn)，這是開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的最大難題。

參考最新頒布的《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》再結(jié)合實(shí)踐操作，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)符合以下5個(gè)條件：（1）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭(zhēng)議。（2）通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，依法擁有縣級(jí)以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。（3）通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，必須與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個(gè)人簽訂了合法有效的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式全部付清了土地租金。（4）承包方同意承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)，并已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。（5）借款人獲得的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，應(yīng)主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等貸款人認(rèn)可的合法用途。

客戶陳某在銀行的按揭貸款逾期后，通過司法處置，抵押物已成功拍賣，按照拍賣成交價(jià)計(jì)算，該筆貸款能夠本息全額收回，但在分配拍賣款項(xiàng)時(shí)有第三人主張?jiān)摲慨a(chǎn)尚有建設(shè)工程款未結(jié)清要求優(yōu)先受償。由于貸前調(diào)查中并未發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程款未結(jié)清的情況，導(dǎo)致該筆貸款抵押率過高，最終在扣除建設(shè)工程款之后，銀行債權(quán)無法全額清償。

司法處置在建工程實(shí)踐中，時(shí)常會(huì)遇到施工方要求未結(jié)清的建設(shè)工程款優(yōu)先受償?shù)那闆r。根據(jù)合同法第286條和法釋（2002）16號(hào)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，建設(shè)工程自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)，建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

鑒于此，在抵押貸款前期調(diào)查中一定要關(guān)注是否存在其他債權(quán)受償優(yōu)先于抵押債權(quán)的情況。（1）對(duì)于抵押物可能存在工程款未結(jié)清情況的，必須與抵押物施工方取得聯(lián)系，對(duì)該筆工程款結(jié)算情況進(jìn)行調(diào)查，盡可能讓施工方提供施工合同和工程款結(jié)算情況證明，根據(jù)實(shí)際情況來確定抵押率，降低風(fēng)險(xiǎn)。（2）關(guān)注個(gè)人和法人企業(yè)是否存在欠稅問題，根據(jù)《稅收征收管理法》第45條規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行”。該規(guī)定表明，納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保之前的，稅收則優(yōu)先于該抵押擔(dān)保物權(quán)。所以，在貸款調(diào)查階段，設(shè)立抵押之前，應(yīng)要求借款方提供完稅證明。

某公司在銀行辦理的采礦權(quán)抵押貸款逾期無法歸還，在處置采礦權(quán)的過程中發(fā)現(xiàn)該采礦許可證到期日與貸款到期日是同一天，由于該企業(yè)已停產(chǎn)，無法申請(qǐng)延續(xù)，導(dǎo)致該礦產(chǎn)抵押權(quán)形同虛設(shè)。從該案例中發(fā)現(xiàn)，貸前調(diào)查人員專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，并未了解和掌握采礦權(quán)抵押的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)，給債權(quán)銀行造成了損失。

《礦產(chǎn)資源法》和《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》明確規(guī)定礦業(yè)權(quán)可以流轉(zhuǎn)和設(shè)  定抵押，因此采礦權(quán)可以依法作為抵押的標(biāo)的物。但是采礦權(quán)抵押作為一種新的抵押方式，在實(shí)際操作中具有與常規(guī)抵押迥異的風(fēng)險(xiǎn)：（1）礦產(chǎn)價(jià)值存在遞減風(fēng)險(xiǎn)。礦產(chǎn)資源是不可再生的，其數(shù)量和經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)逐步減少。（2）采礦權(quán)證存在瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。由于礦業(yè)管理體制不完善及礦業(yè)登記制度不健全等原因，部分企業(yè)采礦權(quán)許可證的取得可能存在重大法律瑕疵，面臨被發(fā)證機(jī)構(gòu)吊銷的風(fēng)險(xiǎn)。（3）采礦權(quán)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。礦產(chǎn)資源埋藏在地表下，受勘查技術(shù)及目前我國(guó)礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量登記和管理工作不完善等因素的影響，礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量及價(jià)值難以準(zhǔn)確計(jì)量。（4）礦業(yè)用地風(fēng)險(xiǎn)。礦業(yè)資源的開發(fā)必然要涉及土地、草地、林地等用地問題，礦業(yè)用地涉及國(guó)有土地時(shí)，應(yīng)由采礦權(quán)人申請(qǐng)使用國(guó)有土地使用權(quán)的方式取得；礦業(yè)用地涉及集體土地時(shí)，按照物權(quán)法規(guī)定，集體土地的征用被嚴(yán)格限制在“公共利益”的范圍內(nèi)，礦業(yè)開發(fā)基本不屬于公共利益的范疇，因此集體土地難以轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，這就為采礦權(quán)人及抵押權(quán)人順利實(shí)現(xiàn)權(quán)利帶來了障礙。

為防范采礦權(quán)抵押貸款可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸前調(diào)查時(shí)，必須要審查以下七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：（1）審查采礦權(quán)人取得采礦權(quán)的時(shí)間及許可證的有效期限，新發(fā)放貸款的到期日應(yīng)當(dāng)早于采礦權(quán)的到期日3年以上。（2）采礦權(quán)抵押貸款手續(xù)是否將采礦所使用的生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備應(yīng)一并抵押。（3）審查采礦權(quán)人是否依法按期繳納了礦業(yè)權(quán)使用費(fèi)、資源稅等稅費(fèi)，并要求采礦權(quán)人提供相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)等予以證明。（4）審查采礦權(quán)人是否已將采礦權(quán)出租或抵押。（5）審查采礦權(quán)人是否依法采取了安全生產(chǎn)措施及環(huán)保措施、履行了安全生產(chǎn)及環(huán)保義務(wù)。（6）審查采礦權(quán)人是否已合法取得礦業(yè)用地使用權(quán)。（7）審查國(guó)土資源部門儲(chǔ)量評(píng)審中心認(rèn)定的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量及目前的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量余額。

來源：銀通智略