南萬科，北萬達。一個是住宅房，一個是商業地產，成了房地產市場最簡單的分割。

　　2011年，樓市不斷面臨調控，房企一直都在“過冬”，然而這更多地是針對住宅房。相比住宅房的繁榮，商業地產才剛興起。萬達一直在打造它的商業地產帝國。

　　6月17日，萬達集團董事王健林面對上海各大媒體發出豪言，“保守估計，我們再過四年就可以在經營規模、租金收入等方面做到全球第一。”萬達立志打造一個新巨人，毫不畏懼。

　　它一直在進行快速的擴張，從過去持續到現在。即便從2010年，不斷有萬達廣場的“事故”發生，即便是2011年銀根不斷縮緊。

　　溫州龍灣萬達廣場是萬達廣場進入溫州的第一個項目，然而很多溫州當地人對此項目的銷售情況卻并不樂觀。在多方不利因素下，快速擴張的萬達都有哪方資金的支持？讓人意外的是，萬達在今年以前只有1次通過信托融資，而今年它共新成立了10只信托產品，不完全統計募集資金達78億。

　　快速擴張

　　在政府空前的房地產調控力度下，全國范圍內的房地產成交價格和成交量都有下降。9月15號，萬達集團董事王健林在夏季達沃斯論壇上，就目前的房地產調控政策稱，這是主動調控的過程。

　　“隨著交易量進一步下滑，降價肯定是必然選擇。”王健林表示。

　　今年萬達在溫州龍灣新開設的廣場卻受到溫州很多當地人的質疑，“銷售很一般。”一些人并不相信媒體報道的85%的熱銷率。

　　據悉，龍灣萬達項目總用地面積約168畝，總建筑面積約38.6萬平方米，其中商業面積27萬多平方米，總投資額約38億元。“今年1月份萬達拍的地塊花費了8億多，折合樓面價不過才2000元多些。”一位溫州人說道。

　　7月30日龍灣萬達開盤，開盤其中的6棟，位于13層和20層。根據溫州房地產市場登記的信息顯示，萬達商業廣場房源總量為1867套，建筑面積達105744.43㎡；公開發售房源1138套，建筑面積達64689.18㎡；已售729套，建筑面積達41055.25㎡。

　　“有的投資者到萬達開盤現場去，認購的人不是很多。之前這個項目在宣傳時說道要一次性付款，但是每平方米價格2.6萬-4萬，每戶商戶的面積大約在47㎡-75㎡，每戶商鋪價格大約在120萬-300萬之間，太貴了。聽說第一組的30個人直接就放棄了。”溫州龍灣區一家金融機構的人員說道。

　　“龍灣區是溫州工業集中的地方，萬達廣場選址是相對比較偏僻的，周圍都沒有商業圈，很多人質疑它以后能不能發展起來。”他續道。

　　而龍灣萬達廣場的投資額大約38億元，每套商鋪價格取最高價300萬，大約需要共計賣出1267套，目前只賣出了729套。但是按照每套房價120萬-300萬來算，729套商鋪價格總計8.7億-21.9億。

　　“對城市綜合體的銷售回款部分，聽說萬達內部給予”生命線“的定位，提升到了”長期發展戰略支持“的高度。銷售回款不僅僅關系到現金流，同時也關系萬達商業地產開發的投資回報率，這才是最關鍵的。”一位熟悉房地產信托的項目運作的人士說道。

　　從2008年年底開始萬達頻頻抄底土地市場，在全國各地快速“復制”的萬達廣場頻頻出安全“事故”。即便是調控政策頻出，但王健林擴張的欲望從未停止。

　　2010年，15座萬達廣場在國內不同城市開業。2011年，將有17家萬達廣場開業，而王健林曾雄心勃勃地表示，到2012年將建成70個萬達廣場。擴張背后的資金來源在哪里？這是個值得關注的問題。

　　信托成為主融資渠道

　　萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和性物業中長期抵押貸款等。

　　一位業內人士表示，在分期滾動開發下，前期銷售收入對持有型物業的資金來源支持作用很大，通過項目的銷售還款平衡投資現金流，以售養租。

　　據了解，萬達商業地產開發所需資金，約20%由萬達直接投資——“銷售利潤+內部資金調配：商業地產約60%投資向項目當地銀行貸款；另20%左右由主力店企業自己投資——如沃爾瑪、前臺、后臺、配供系統、電腦系統和結算系統等均由企業自行涉及投資。

　　同時萬達具備多種融資渠道，包括銀行資金、國內私募、信托融資和外融資渠道等。

　　”萬達和多家銀行都保持著良好、深度的合作關系。之前它很多項目都從銀行貸款的，不過因為近年來，銀根緊縮，它才開始大幅度轉向信托融資。“一位信托業人士說道。

　　這位人士告訴理財周報記者，央行金融管理部門金融司把萬達列為了全國房地產金融改革試點企業，享受”綠色貸款“通道。

　　同時萬達已經分別與中行、建行和農業銀行（601288,股吧）（601288,股吧）簽訂了”總對總授信“的協議。萬達在該商業銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。

　　2009年萬達嘗試信托融資，當時國內信托融資的綜合成本普遍在12%左右。然而從今年起萬達大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。

　　在萬達的信托產品中，大部分為股權信托，其中部分產品披露的信托規模在5億-15億元，10只信托產品共計募集資金大約78億元。

　　除此之外，萬達還通過國內私募募集資金，與麥格理在2005年完成的9項商業物業的24%股權轉讓，涉及資金高達32億元。為配合A股上市進程，萬達與建銀國際已完成的股權私募，同時它還在海外融資渠道上不斷探索。